Оценка Рыночной Стоимости Объекта Недвижимости С Земельным Участком

Определение рыночной стоимости земельного участка

Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка. Данные по условиям продаж довольно трудно получить. Другая трудность — это определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж. Правилом, по-видимому, должно быть: если эксперт-оценщик выявил различие в условиях сопоставимой сделки и определил величину поправки, он должен эту поправку учесть. Если же величину поправки определить трудно, то необходимо отказаться от сравнения по данной сделке.

Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земельные участки могу находиться на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения(только для физических лиц), постоянного(бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

Общая характеристика подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков

При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке. Применение затратного метода также возможно для расчета некой условной величины, которую можно использовать в качестве стоимостной оценки земельных участков регионах, где рынок недвижимости отсутствует, а также для расчета нижнего значения арендного платежа за землю при отсутствии рынка данных объектов недвижимости.

Для получения ориентиров по минимальной стоимости земель поселений в отсутствие рынка объектов недвижимости, так же как и по «природным» землям, можно использовать затратный подход. Для этого необходимо рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство (простое или расширенное) улучшений городских земель. При проведении всех расчетов следует учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на единый момент. Для упрощения расчетов стоимости расширенного воспроизводства улучшений всех городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города, можно рассчитать стоимость замещения существующей инженерной инфраструктуры города по укрупненным показателям с той же, или эквивалентной, функциональной пригодностью с использованием текущих стандартов, материалов и дизайна и основанную на текущих ценах материалов, оборудования и трудозатрат. Полученная величина может являться основой для определения минимального размера платы за использование данного типа земель. То есть по своей сути данный прием определения минимальной стоимости городских земель и платы за их использование аналогичен приему моделирования стоимостной оценки природных объектов в отсутствие Рынка подобных объектов. Но этого приема лучше избегать при наличии Рынка объектов недвижимости.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Рекомендуем прочесть:  До скольки в россии можно шуметь в квартире

Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (ка­питалом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V, т.е. коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V.

Методы оценки рыночной стоимости земельного участка

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, сотка, квадратный метр — физическая единица сравнения), так и для цены аналога в целом (например, участок — экономическая единица сравнения). Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении или в виде коэффициентов.

Чистый операционный доход равен разности действительного вахтового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитают только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. Действительный: валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли

Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.

Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

Курсовая работа на тему Оценка рыночной стоимости квартиры

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 79.6 руб./кв.м. Снижение за лето и начало осени на 7%. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов. Всего в выборке менее 136 (из 350) элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир больших площадей и с хорошим ремонтом в центре города стоят дешевле 90 тыс. руб./кв.м. Максимальная цена кв.м в сегменте – 145 тыс. руб., минимальная – 67 тыс. руб.

В ходе оценки эксперты, опираясь на своевременные методики, определяют наиболее вероятную цену, по которой жилье может быть продано на рынке недвижимости, не занижая его рыночной стоимости, а также определяя его ликвидационную, инвестиционную и кадастровую стоимость. Цель оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, определяющих величину расчетной стоимости.

Рыночная оценка недвижимости: основные методы

  • текущая – на дату, близкую к времени выполнения оценочных работ; наиболее часто встречается;
  • ретроспективная – на определенную дату в прошлом. Обычно заказывается с целью начисления налогов на полученное наследство, подоходных налогов, вычисления размеров страховых выплат, предъявления иска о возмещении ущерба;
  • будущая – необходима инвесторам.
  • ликвидационная – сумма, за которую объект может быть продан в ограниченные сроки (например, с аукциона);
  • инвестиционная — включает сумму реальных затрат на создание объекта;
  • кадастровая – стоимость объекта, которая указана в государственных регистрационных документах на него (кадастре);
  • рыночная – предполагаемая цена при максимальном соблюдении рыночных принципов.
  • Оценка рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости

    В настоящее время профессиональная лицензированная независимая оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д.

    Оценка земельного участка представляет собой один из наиболее сложных объектов оценки среди других объектов недвижимости. Вне зависимости от своих размеров, каждый участок имеет определенную рыночной стоимости, которая зачастую не совпадает с кадастровой оценкой этого земельного участка. Задачей

    Рекомендуем прочесть:  Земельный Налог Для Юридических Лиц В 2020 Году

    Каким образом оценивается рыночная стоимость земельных участков в России

    1. Прямое сравнение рыночных продаж. Является самым распространенным и популярным. Заключается в том, что сравниваются по стоимости точно такие же объекты, и выводится примерно такая же цена. При использовании данного метода используют следующую последовательность. Сначала делают анализ стоимости точно таких же объектов, а затем проверяют достоверность установленной цены, не была ли она вынужденной мерой. Для сравнения берут как минимум три участка. И с учетом всех коэффициентов, выводится стоимость.
    2. Затратный метод. Необходим при оценке машин, механизмов и другого оборудования, имеющегося на участке земли. Основан на принципе замещения, с учетом того, что покупатель не купит дороже, чем такой же другой объект с меньшей стоимостью. При затратном методе учитываются все расходы, связанные с данным имуществом, а также в учет берется и степень изношенности объекта. На изучении всех условий выставляется рыночная стоимость.
    3. Доходный метод. Применяется, когда акцент ставят на стабильность или нестабильность валюты в стране. Заключается в том, что рассчитывается максимальный доход, который будут получать от объекта недвижимости. Используют два способа. Первый – это метод прямой капитализации, который заключается в расчете получения дохода в определенный год. Второй – это дисконтирование будущих доходов, заключается в том, идет подсчет дохода в будущем.
    • при ипотечном кредитовании физических лиц;
    • когда человек принимает решение о приватизации участка земли, при передаче его в аренду, или когда он решает передать свой объект в управление другому лицу по доверенности;
    • если гражданин собирается оставить объект в залог;
    • при продаже;
    • проводится при несогласии общей стоимости сторонами, когда идет процесс национализации;
    • проводят при составлении брачных контрактов, если у супругов имеются данные объекты;
    • при изъятии у человека имущества;
    • при проведении расчетов, которые делаются для проверки правильности уплачиваемых налогов на имущество.

    Оценка рыночной стоимости земельного участка

    13 4. Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Основными способами определения коэффициента капитализации являются: деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). 1. расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; 2. определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты; 3. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

    15 4. расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; 5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. 3. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени; 4. расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

    Как проводится оценка рыночной стоимости земли

    Данный подход имеет смысл применять в случае реализации типового объекта недвижимости. При его применении необходимо выявить цены аналогичных наделов, которые уже были ранее проданы в том же районе. Рекомендуется выбирать участки, максимально схожие по параметрам с тем, который необходимо продать.

    Официальный отчет о рыночной стоимости какого-либо объекта недвижимости можно получить при обращении к специалистам, оказывающим подобные услуги. Данный документ предоставляется заявителю в виде справки, которая содержит информацию по произведенным расчетам.

    Ссылка на основную публикацию