Арендодатель На Собрании Собственников Отказался От Продления Договора Аренды Я Как Арендатор Прололжаю Им Пользоваться

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 июня 2014 г

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, повторяют доводы апелляционной жалобы и им дана верная правовая оценка, а поэтому не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

В кассационной жалобе общество ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права; судами применен не подлежащий применению пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), а также постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11.

Арендодатель не обязан продлевать договор аренды на новый срок

решение Арбитражного суда Вологодской области от 06.12.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2012 по делу N А13-8929/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу предпринимателя Рогулина Сергея Николаевича — без удовлетворения.

Податель жалобы указывает следующее: суды не дали оценку мотиву, по которому Администрация отказала истцу в продлении срока действия договора аренды; суды не учли, что в силу статьи 53 Федерального закона от 26.06.2006 N 135-ФЗ « О защите конкуренции» ( далее — Закон N 135-ФЗ) разрешается заключение на новый срок ( до 01.07.2015) договоров аренды, заключенных с субъектами малого и среднего предпринимательства до 01.07.2008.

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

Представители ООО "БоскоВолга" 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО "МД-Тольятти" стало отправлять ООО "БоскоВолга" претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО "МД-Тольятти" подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.

Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях. Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения. Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: "Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали".

Рекомендуем прочесть:  Материнский капитал на землю

Когда арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок

В договоре аренды предусмотрено, что письменное уведомление о намерении реализовать преимущественное право заключить договор направляется арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора. При этом ни в договоре аренды, ни в законе не содержатся последствия нарушения срока уведомления арендодателя.

Письмами от 28 января и от 1 февраля 2011 года арендатор уведомил арендодателя (администрацию муниципального образования) о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. В письме арендатор указал, что на арендованном земельном участке ведется строительство объекта недвижимости: проведены коммуникации и вырыт котлован. На момент окончания срока аренды строительство объекта не будет завершено.

8 причин, по которым арендодатель может отказаться от продления договора нежилого помещения

Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок перед другими лицами не означает, что арендатор имеет право на более льготные условия аренды. Напротив, арендатор имеет приоритет перед другими лицами в отношении заключения договора именно на условиях, предложенных арендодателем. Если арендатор не согласен на предложенные арендодателем условия, то в таком случае арендодатель вправе найти новых контрагентов в отношении объекта аренды.

Если арендатор желает воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок, он должен уведомить об этом арендодателя. Если арендатор этого своевременно не сделает, то арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок.

Закончилась аренда – начались проблемы

Однако такой подход не всегда оправдан. Дело в том, что ничтожность сделки могла бы иметь место из-за того, что арендодатель не был собственником имущества на момент заключения договора. А вдруг объявился бы прежний собственник? Тогда банку пришлось бы держать ответственность и перед собственником, который был до истца и перед самим истцом (арендодателем). Возможно, расходы банка в этом случае были бы гораздо больше.

На этих основаниях суд сделал вывод, что банк в любом случае не имел оснований занимать спорное помещение после окончания срока аренды, прописанного в договоре. Также банк обязан уплатить проценты за неосновательное пользование денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) и возместить стоимость неосновательного обогащения (ст. 1105 ГК РФ), то есть заплатить за аренду.

Арендодатель отказывает в перезаключении договора аренды, правомерно ли это

В первоначальном вопросе Вы не указывали на это обстоятельство. Если так, то Ваши шансы в суде несколько повышаются, в частности если арендодатель уклоняется от заключения договора на неопределённый срок, то Вы вправе требовать в суде признать договор продлённым на неопределённый срок на прежних условия и обязать арендодателя оформить такой договор. Это однако не препятствует арендодателю, в установленном законом порядке уведомить Вас о расторжении договора и требовать в суде освободить земельный участок и демонтировать торговый павильон (если я правильно понял — павильон не является недвижимостью).

Как я мог направить уведомление арендодателю о своём намерении пролонгировать или перезаключить договор за месяц до окончания срока, если даже не знал о его намерении , при этом после окончания срока действия договора я оплачивал аренду ещё одного месяца(платежный документ есть) уже без подписания нового .т.е договор считается продлённым на неопределённый срок?

Трудности с продлением договора аренды

Таким образом, если все вышеуказанные условия соблюдены, однако арендодатель не хочет продлевать договор на дополнительный срок либо заключать новое соглашение, необходимо обратиться с исковым заявлением «о защите преимущественного права» в Арбитражный суд по месту нахождения арендуемых площадей. Рекомендуется соблюсти досудебный порядок по данной категории дел, то есть направить собственнику здания письменную претензию с требованием возобновить договор на прежних условиях (либо пересмотреть их по соглашению сторон), а также компенсировать убытки.

  1. Своевременное внесение платы по договору, использование площадей по назначению, сохранение их в первозданном состоянии, а также отсутствие иных нарушений, указанных в ст.619 ГК РФ либо заключённом договоре аренды
  2. Готовность арендатора продолжать правоотношения на условиях, которые идентичны предыдущим либо лучше их.
  3. Своевременное уведомление арендодателя о желании продолжать дальнейшую работу. Стоит заметить, что у собственника площадей тоже есть обязанность письменно уведомить арендатора о том, что он не желает продлевать с ним договор.
  4. Установленный факт сдачи площадей третьему лицу на условиях, идентичных ранее заключённому договору при отказе предыдущего арендатора подписать соглашение на данных условиях.
Рекомендуем прочесть:  Почему квартира должна быть в собственности более 3 лет

Арендодатель На Собрании Собственников Отказался От Продления Договора Аренды Я Как Арендатор Прололжаю Им Пользоваться

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В апреле 2014-го года арендатор сообщил арендодателю о возврате помещения с просьбой направить своего представителя для приемки. В связи с неявкой представителя арендодателя арендатором был составлен односторонний акт об освобождении помещения, заполнен обходной лист, ключи от помещения сданы охране торгово-развлекательного комплекса.

Собственник расторгает договор аренды в одностороннем порядке и не дает время на освобождение помещения

В начеле этого месяца собственник предложила мне съехать в другое помещение худшего качество за те же деньги, я отказался, потому что не рассматриваю варианты аренды в подвале, мне предложили платить за то же помещение в 4 раза больше, т.е. 120000р вместо 30000р, но я тоже отказался, и сказал, что тогда я просто съеду, но меня успокоили, что это только «удочку закинули», пока все без изменений и я могу работать дальше. В это же время демонтировали и сломали мою вывеску с фасада здания (стоимость с монтажом 7000р) об этом не предупреждали.

К сожалению, по трагическим семейным обстоятельствам как раз в эти дни у меня не было возможности в должной мере заняться выяснением ситуации и даже вести переговоры в предложенное время. Но сегодня я на видео записал испорченную вывеску, дверь с новым замком, от которого нет ключа, и некоторых участников ночного взлома. Администратор никаких комментариев не давала, а уборщица, которая видела, как ломали дверь, подтвердила, что это было указание собственницы.

Ссылка на основную публикацию