Управление мкд что такое

Управление мкд что такое

Эти два направления деятельности по содержанию общего имущества (организовать и реализовать), безусловно, тесно связаны между собой. Но, вместе с тем, они пре д ставляют собой два самостоятельных направления. С известной долей условности их можно сравнить со стратегией и тактикой. В понятиях Жилищного кодекса это — управление и обслуживание (эксплуатация).

Для понимания обязанностей собственников помещений в многоквартирном доме ключевой является 39 статья Жилищного кодекса РФ. В ней говорится: «Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме».

Что такое «управление МКД»

— Текущий ремонт общего имущества проводится для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений отдельных элементов. Текущий ремонт мы можем запланировать исходя из проведенных плановых или неплановых осмотров или по заявкам от жителей многоквартирных домов. Например, набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках, проветривание колодцев и подвалов, промывка и опрессовка системы центрального отопления относятся к содержанию общего имущества, а заделка швов, трещин, восстановление облицовки фундаментов стен — это уже текущий ремонт. К нему же относится частичная замена кровли, замена отдельных участков трубопроводов, замена неисправных участков электрической сети здания (но внутри квартир собственник производит подобные работы на свои средства), устройство и восстановление газонов, клумб и многое другое.

— Если говорить кратко, то это помещения и оборудование в многоквартирном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения. Ими так или иначе пользуются все жильцы. Это кровля, межквартирные площадки, лестницы, лифты, коридоры, чердаки, технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование. Это и механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные сети холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения и отопления (стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанные отключающие устройства, коллективные (общедомовые) приборы учета, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков), а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях и многое другое.

Как управлять управляющей компанией ЖКХ: все, что нужно знать

Вовлечение самих жильцов в работу выбранной управляющей компании нисколько не возбраняется, а, наоборот, поощряется. Сотрудники управляющих компаний часто организовывают встречи и собрания с жильцами своего дома, чтобы каждый мог высказаться по какой-либо проблеме, внести предложения, наметить перспективы и так далее.

Они отдают под управление многоквартирные дома управляющим компаниям. Хорошо, если получится взять в работу 5 домов в первый год. Если работу удастся наладить, то прибыль эти дома начнут приносить уже через месяц. Если на второй год не удастся взять под управление другие дома, а так эти 5 и останутся, то компанию можно считать убыточной.

Рекомендуем прочесть:  Льготы на межгород автобус

МКД — что это

Даже если собственники помещений решили провести общее собрание, то без сведений об общей площади Дома (и площади каждого помещения – квартир и нежилых помещений) им никак не обойтись. Согласно Жилищному кодексу (ЖК) количество голосов собственника, равно как и участие в содержании здания, пропорционально его доле в общем имуществе МКД. А доля эта, в свою очередь, пропорциональна площади конкретного помещения. Без математики нам никак не обойтись, даже основные нормативные документы отрасли полны формулами, используемыми для разнообразных экономических расчетов.

Но вернемся собственно к Дому, к его границам. Если крыша автоматически определяет верхнюю границу Дома, то с прочими границами далеко не все ясно. Даже самая нижняя точка фундамента не является границей Дома снизу, поскольку в интересах собственников находятся еще десятки метров книзу и копать непосредственно под фундаментом, понятно — нельзя. Да и по горизонтали тоже не все просто. Если само строение заканчивается отмосткой вокруг фундамента, то в состав имущества Дома, входит и придомовая территория. Данный земельный участок после городского межевания должен получить точные границы, кадастровый паспорт и стать полноценным общедолевым имуществом владельцев МКД. Но и это еще не все, к Дому подходят различные подземные коммуникации – трубопроводы, кабели различного назначения. Зона балансовой принадлежности по каждой такой сети определяется условиями договора (или акта разграничения) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией (РСО), а если такого документа нет, то по умолчанию границей считается внешняя сторона фундамента здания.

Непосредственное управление домом

Основываясь на второй части обозначенной статьи, договора на снабжение водой (холодной и горячей), водоотведение, снабжение электричеством и газом (включая поставку баллонного газа), теплоснабжение (вместе с поставкой твердого вида топлива, если есть печное отопление) оформляются каждым владельцем помещения, принимающим участие в управлении МКД, с организацией, осуществляющей предоставление того или иного ресурса/услуги. С помощью такого договора осуществляется регулирование потребления и оплаты услуг.

Точно также оформляют и прочие договора на остальные виды услуг, которые связаны с содержанием или проведением ремонтных работ в доме (это могут быть услуги по вывозу мусора, обслуживанию лифтов и прочее). Но если количество квартир в жилом доме меньше 12, обязанности в привлечении подрядчиков нет.

Содержание и ремонт общего имущества МКД

Для каждого вида работ должна применяться технологиче­ская карта. Учитывая, что большинство работ связано со строи­тельной технологией, целесообразно использовать типовые технологические карты строительной отрасли с внесением в них необходимых корректировок, связанных с эксплуатацией кон­кретного МКД.

Правила № 491 также определяют состав работ по содержанию ОИ в зависимости от его конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния, природно-климати­ческих условий месторасположения дома. В них подробно рас­сматривается вопрос об обязанности собственников помещений по несению общих расходов на содержание и ремонт ОИ.

Управление многоквартирным домом (стр

Таким образом, для каждого многоквартирного дома необходимо установить конкретные цели управления. Это задача не государства, не органов местного самоуправления, а самих собственников помещений в таком доме, поскольку именно собственники отвечают за конечный результат управления – надлежащее состояние многоквартирного дома.

В случае если собственники помещений в доме самостоятельно в течение календарного года не выбрали совет дома, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

Рекомендуем прочесть:  Офисы ростелекома в москве чтобы отключить телевизионную антенну

Права и — обязанности регионального оператора — капремонта

Региональные операторы обязаны расходовать поступившие деньги только на работы и услуги по проведению капитального ремонта. Однако временно свободные средства они могут размещать в российских банках. Полученный же доход всё равно будет идти на оплату работ и услуг по ремонту (ч. 3 ст. 179 ЖК РФ).

Полный перечень обязанностей представлен в ст. 182 ЖК РФ. Региональный оператор:

  • готовит и направляет собственникам предложения о сроке начала капремонта, перечне и объёме услуг и работ, указывает, сколько они будут стоить и откуда будут привлекаться деньги,
  • готовит задания на оказание услуг и выполнение работ и проектную документацию,
  • привлекает подрядные организации, заключает с ними от своего имени договоры,
  • проверяет качество и сроки оказания услуг и выполнения работ,
  • принимает услуги и выполненные работы,
  • перечисляет деньги в размере фонда капитального ремонта на спецсчёт или выплачивает собственникам денежные средства, соответствующие их долям в фонде капитального ремонта,
  • собирает взносы на капремонт,
  • ведёт учёт поступивших на счёт средств,
  • выставляет платёжные документы для уплаты взносов,
  • размещает на официальном сайте информацию о правах и обязанностях собственников помещений в МКД,
  • несёт ответственность за качество оказанных услуг и выполненных работ не менее пяти лет с момента подписания акта приёмки.

Многоквартирный дом (МКД): расшифровка понятия и особенности

Конечно, по большей части это коснулось жилых зданий с общей площадью более 1500 кв.м. и этажностью больше трех. Но в любом случае каждый проект строительства должен соответствовать особым требованиям по обеспечению электроэнергией, водоснабжением, отводу канализационных стоков и т. д.

В 2014 году вступили в силу абсолютно новые подходы к правовому регулированию отношений. С недавнего времени собственники обязаны уплачивать взнос на капремонт общего имущества дома. То есть капитальный ремонт МКД станет обязательным мероприятием. По крайней мере, так считают сторонники предлагаемой реформы. По их мнению, уплаченные денежные средства жильцов запустят в ход так называемый механизм коллективного инвестирования. Эта система позволит рынку ЖКХ развиваться в нужном направлении, а сам ремонт будет проводиться под более строгим контролем.

Зарубежный опыт управления многоквартирным домом

Опыт зарубежных стран предоставления услуги по управлению МКД, как никогда, кстати для Российской Федерации. Во многих передовых странах на сегодняшний момент не существует ограничений в законодательстве по функциональной деятельности управляющих компаний и отдельных управляющих, которые предоставляют договорные услуги индивидуальным собственникам жилых помещений. Иногда выдвигаются требования о предоставлении настоящей лицензии на предоставление услуг.

Высоко ценится специальная подготовка управленческого штата организации. Хорошая профессиональная подготовка специалистов — высококлассная управляющая компания. ЖКХ ценит подобный факт. В западных странах мира существуют вузы политехнические, профессиональные колледжи и прочие учебные заведения, в которых молодые люди получают управленческие знания и навыки. Действующие курсы — великолепный резерв. В итоге — профессиональная управляющая компания. ЖКХ опять же в выигрыше.

Ссылка на основную публикацию