Срок Договора Аренды Закончился А Арендатор Продолжает Пользоваться

Между арендодателем и арендатором прекратился договор аренды

В соответствии с абзацем первым ст. 622 ГК РФ одной из обязанностей арендатора, вытекающих из договора аренды, является обязанность вернуть арендодателю по окончании срока аренды имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. А поскольку к аренде нежилых помещений применяются нормы ГК РФ об аренде зданий (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 19.10.2012 N Ф08-5603/12 по делу N А32-44217/2011, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 N 04АП-3350/12, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»), то возврат такого помещения, если иное не предусмотрено договором, должен производиться на основании передаточного акта (п. 2 ст. 655 ГК РФ). При этом необоснованные отказ или уклонение арендатора от подписания такого акта по смыслу п.п. 1 и 2 ст. 655 ГК РФ приравниваются к отказу арендатора от возврата соответствующего имущества.

Следовательно, можно сделать вывод, что действие договора аренды, указанного в вопросе, на сегодняшний день не прекращено, так как арендатор в этом случае не выполнил своей обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю. Данный вывод поддерживается также и судебной практикой (смотрите, например, Обзор ФАС Северо-Кавказского округа «Обобщение судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке в первом полугодии 2004 года»). На тот факт, что договор аренды сохраняет действие при невозврате имущества арендатором, указывают и положения абзаца второго ст. 622 ГК РФ, обязывающие такого арендатора внести арендодателю арендную плату за все время просрочки исполнения обязанности по возврату арендованного имущества.

Даже если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока действия договора аренды, это еще не свидетельствует о его продлении (Постановление ФАС СЗО от N Ф04-5544

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Простор" на решение от 10.12.2013 Арбитражного суда Тюменской области (судья Безиков О.А.) и постановление от 02.04.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киричёк Ю.Н., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу N А70-9690/2013 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Простор" (625056,г. Тюмень, д. Метелева, проезд Воронинские горки, 194, ОГРН 1027200846672, ИНН 7203065060) к департаменту земельных ресурсов администрации г. Тюмени (625002, г. Тюмень, ул. Орджоникидзе, 24, ОГРН 1027200857980, ИНН 7202029213) о признании незаконным отказа в продлении договора N 80/37 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 29 030:0304, данного письмом от 25.03.2013 N14-06-503.

Кроме того, согласно изложенным в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснениям, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Вопрос: сторонами заключен договор аренды

Следует отметить, что при наличии доказательств использования арендатором объекта аренды после истечения срока заключенного договора аренды суды принимают сторону арендодателя и взыскивают с арендатора сумму арендных платежей, считая договор аренды продленным на неопределенный срок.

Так, ФАС Уральского округа в Постановлении от 19.07.2007 N Ф09-5607/07-С6 пришел к выводу о том, что доказательства, подтверждающие возобновление договора аренды земельного участка, а также доказательства фактического использования ответчиком данного земельного участка в материалах дела отсутствуют. Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени за указанный период.

Окончание договора аренды

Я им предлагаю либо новый договор с увеличенной арендной платой. либо съехать. Составила письмо. всё ли я учла и правильно ли составлено: В связи с окончанием срока действия договора аренды от 19 февраля 2014г. между ______, в дальнейшем именуемое «Арендодатель» и ______, в дальнейшем именуемый «Арендатор», сообщаем Вам о готовности заключения нового договора аренды между Арендодателем и Арендатором на условиях, что ежемесячная арендная плата за пользование частью павильона по адресу: ________ составит 40 000 (сорок тысяч) рублей 00 копеек, а так же ежемесячная оплата расходов по предоставлению энергоснабжения согласно выставленных счетов, в соответствии с действующими тарифами. В случаи несогласия, просим Вас освободить незаконно занимаемую Вами торговую площадь по адресу:________ в течение 10 календарных дней со дня получения Вами настоящего уведомления и передать его по акту приема-возврата.

Рекомендуем прочесть:  В Ростове На Дону Программа Молодая Семья

Также письмо можете дополнить другими условиями, если они предусмотрены договором — ответственностью арендатора в случае, если не освобождает помещение в срок, возможностями арендодателя (иногда в тексте бывает предусмотрена возможность запретить доступ к помещению, передать вещи на ответ. хранение и т.д.)

Закончилась аренда – начались проблемы

Банк в своей жалобе ссылался на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса. В нем говорится, что если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора и арендодатель не возражает – договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. Суд такие доводы не принял – ведь это не означает, что арендодатель не вправе в любое удобное для него время прекратить договор.

Если после окончания договора арендатор продолжает пользоваться помещением, а арендодатель не возражает, то договор действительно считается возобновленным на тех же условиях, но на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). А вот часть 2 статьи 610 Гражданского кодекса указывает, что в этом случае арендодатель вправе отказаться от договора. Надо лишь письменно предупредить арендатора за три месяца. Так что арендатор, не предпринимающий никаких активных действий после окончания срока действия договора, постоянно находится под страхом выселения.

Статья 621 ГК РФ

Важно заметить, что право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок считается нарушенным, только если происходит сдача имущества другому лицу именно в аренду, а не иное отчуждение спорного имущества арендодателем, например, в безвозмездное пользование (см. п. 35 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Статья 621

10. Норма п. 2 комментируемой статьи является императивной. Поэтому условия договора аренды, согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, следует признать ничтожными .

1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором.

Арендатор отказался от договора, но продолжил пользоваться помещением

При этом указание в уведомлении об отказе неправильного срока прекращения договора не влияет на факт прекращения договора. Аналогичный случай рассмотрен в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 г. № 16092/10 по делу № А57-23137/2008: уведомление о расторжении договора с предложением освободить помещение в течение месяца после получения уведомления признано основанием для прекращения договора, заключённого на неопределённый срок. Главное, чтобы из уведомления следовала воля на прекращение договора.

Добрый день! Ситуация такая, есть договор аренды нежилого помещения, в условии расторжения арендатор должен уведомить арендодателя за 3 месяца. Арендатор 15.03.2020 г. Прислал уведомление о расторжении договора ориентировочно через 3 месяца, практически 15.06.2020 г. закончились 3 месяца но арендатор до настоящего времени продолжает пользоваться помещением. Я как арендодатель написал арендатору письмо о том что в договоре у нас не предусмотрено ориентировочного срока расторжения и что 3 месяца прошли и в связи с тем что арендатор не сдал 15.06.2020 г. по акту приема-передачи арендуемое помещение договор продолжает действовать на прежних условиях. На это арендатор написал ответ что он освободит арендуемое помещение 31.07.2020 г. В устном разговоре с арендатором он сказал что если арендодатель откажет в приеме помещения то он подпишет акт возврата с привлечением незаинтерисованной стороны. Как надо поступить в этом случае.

Рекомендуем прочесть:  Возврат Ндфл При Покупке Квартиры В 2020

Арендная плата за пользование имуществом в период после прекращения договора аренды

«В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения договора и стороны не договорились о продлении договора, арендатор обязан уплатить арендную плату за весь период фактического пользования имуществом в размере, равном двойной ставке арендной платы, установленной договором».

Если в договоре установлено, что арендованное имущество должно быть возвращено в течение определенного срока после его прекращения, такой срок будет входить в период фактического пользования имуществом, подлежащий оплате в силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ. В этом случае арендатор, несмотря на прекращение договора, будет обязан вносить арендную плату до момента фактического возврата имущества.

Как расторгнуть договор с исчезнувшим арендатором

Объясним, как расторгнуть договор с исчезнувшим арендатором. Арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Для этого нужно направить письменное уведомление арендатору со ссылкой на ст. 610 ГК РФ. В уведомлении следует назначить дату отказа от договора — либо три месяца в соответствии со ст. 610 ГК РФ, либо в зависимости от срока, указанного в договоре. Если уведомление о расторжении договора отправляется почтой, то рекомендуем увеличить срок на семь — десять дней с учетом почтовой доставки. Если предусмотреть срок с момента отправления, то на законном основании расторгнуть договор не удастся, потому что в этом случае не будет соблюдено требование закона «предупредить не менее чем за три месяца» и арендатор сможет оспорить расторжение договора в суде.

Обязательным условием действительности договора аренды являются акты передачи арендодателем помещения в аренду и возврата помещения арендатором. Именно даты, указанные в этих актах, будут подтверждением начала и окончания срока аренды. То есть, если срок аренды по договору истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Срок Договора Аренды Закончился А Арендатор Продолжает Пользоваться

В литературе высказано мнение, согласно которому по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки (ст. 250 ГК) арендодатель обязан уведомить арендатора об условиях, на которых он готов заключить договор с третьим лицом, и предложить ему реализовать принадлежащее ему преимущественное право*(227). Целесообразность этого правила очевидна, однако в связи с отсутствием его нормативного закрепления говорить об указанной обязанности арендодателя, даже по аналогии, не приходится. Бремя доказывания, подчас невозможного без «детективной» слежки за поведением арендодателя (а не заключил ли он новый договор?), в течение года по прекращении прежнего договора целиком лежит на бывшем арендаторе.

Специальным способом расторжения договора аренды в процедурном плане является отказ от его исполнения (п. 27 Обзора об аренде). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом*(233) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, без судебного разбирательства и предварительного направления требования об устранении нарушений (п. 3 ст. 450 ГК). Закон не содержит исчерпывающего перечня оснований для одностороннего отказа, поэтому стороны в своем соглашении могут сами установить эти основания. При этом нужно учитывать следующие нюансы.

Окончание срока аренды

По общему правилу иски подаются по местонахождению или местожительству ответчика (ст. 28 ГПК РФ, ст. 35 АПК РФ). Однако в случае определения в договоре конкретного суда, в который должны будут обращаться стороны договора для разрешения возникших между ними разногласий (ст. 32 ГПК РФ, ст. 37 АПК РФ), иски как арендодателя к арендатору, так и арендатора к арендодателю должны будут предъявляться в суд, определенный в соглашении сторон.

То обстоятельство, что арендатор освободил здание до истечения трехмесячного срока предупреждения об отказе от договора, с чем арендодатель не согласился, может повлиять лишь на обязанность арендатора уплатить арендную плату до момента прекращения договора.

Ссылка на основную публикацию