Содержание
- Непосредственное управление домом – что это такое
- Управление многоквартирными домами
- Преимущества и недостатки непосредственного управления МКД
- Непосредственное управление домом
- Непосредственный способ управления многоквартирными домами
- Непосредственное управление многоквартирным домом в 2020 году: изменения, плюсы и минусы, договор и порядок перехода
- Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом
- Способ управления многоквартирным домом
- Формы и способы непосредственного управления многоквартирным домом, актуальные в 2020 году
- Непосредственное управление многоквартирным домом
- Непосредственное управление многоквартирным домом
- Что такое непосредственный способ управления многоквартирным домом
Непосредственное управление домом – что это такое
- Упрощение участия в голосовании. Доверенность можно заверить как в нотариальной конторе, так и по мету работы (учебы);
- Ранее решение вопроса о выборе места накопления средств на капремонт принималось 2/3 голосов. В настоящее время достаточно 50% и 1 голоса;
- Размещение средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, на специальном депозитном счете банка. Это позволит избежать влияния инфляционных процессов и преумножить капитал;
- Согласно ФЗ № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» непосредственное управление не может применяться в домах с количеством квартир более 16 штук.
- Самостоятельное осуществление ремонтных работ помещения и оборудования;
- Благоустройство дома и придомовой территории;
- Наличие конфликтных ситуаций по поводу распоряжения собранными средствами;
- Отсутствие государственного финансирования;
- Наличие трат, связанных с заключением и продлением договоров с компаниями-поставщиками коммунальных услуг;
- Судебные разбирательства с подрядчиками;
- Решение организационных вопросов.
Управление многоквартирными домами
Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.
Преимущества и недостатки непосредственного управления МКД
Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в постановлении Правительства РФ № 354 . В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.
При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.
Непосредственное управление домом
При данных обстоятельствах ответственность за соблюдение режима и качества предоставления обозначенных услуг лежит на организации, осуществляющей передачу соответствующего ресурса. Граница ответственности за выполнение обслуживания и содержание внешних сетей должна обозначаться условиями заключенных договоров.
- Связанный с принятием решения об изменении формы управления МКД на непосредственную;
- Избрание лица, которое сможет представлять интересы жильцов жилого дома при работе с организациями, осуществляющими обслуживание и различными юридическими лицами. Также избирается отдельный орган, именуемый советом или же комитетом жилого дома (обязательная процедура, если в доме более чем четыре квартиры). Официально его регистрация не нужна. В такой совет может быть включен или кто-либо один из владельцев (председатель), или же все владельцы, проживающие в доме;
- О заключении договоров для организации надлежащего обслуживания жилого дома.
Непосредственный способ управления многоквартирными домами
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч.2_1. ЖК РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательствв соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Непосредственное управление многоквартирным домом в 2020 году: изменения, плюсы и минусы, договор и порядок перехода
Сегодня мы поговорим о том, какие изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2020 г. произошли или планируются. Вы узнаете, что такое непосредственное управление домом, его плюсы и минусы, а также порядок перехода собственников жилья на эту форму управления своим домом.
Ключевая особенность отражена в названии – собственники решают все вопросы управления жилым домом напрямую, без посредничества управляющей компании или ТСЖ. Общее имущество дома находится под полным и непосредственным контролем собственников. К такому имуществу относится:
Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом
- Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
- Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
- Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.
- Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом;
- Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома);
- Копию технического паспорта на многоквартирный дом;
- Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.
Способ управления многоквартирным домом
Владельцы помещений могут делегировать свои права на заключение соглашений на поставку услуг ЖКХ товариществу собственников. Это может закрепляться решением, принятым на общем собрании, в уставе самого кооператива. Владельцы помещений также имеют возможность передать право заключения договоров товариществу, а оно, в свою очередь, подписывает соглашение с управляющей фирмой. Она осуществляет поиск поставщиков и оформление соответствующих договоров с ними.
Одним из существенных недостатков выбора обслуживающей компании в сравнении с ТСЖ или самостоятельным управлением выступает то, что деньги владельцев, выделяемые ими на оплату услуг, находятся в распоряжении стороннего юрлица. Воздействовать на него в плане эффективного и целевого использования средств достаточно сложно. Это особенно актуально в случае, когда управляющая организация была выбрана местной властью. В этом случае владельцам фактически будут навязаны те условия, которые исполнительные органы посчитают необходимыми.
Формы и способы непосредственного управления многоквартирным домом, актуальные в 2020 году
- Помещения общего пользования – лестничные площадки, лестницы, чердаки, коридоры, шахты лифта, лифты, другое оборудование, которое используется в обслуживании жилых и нежилых помещений дома.
- Крыши.
- Ограждающие конструкции. В качестве несущих конструкций выступают балконные плиты, плиты перекрытий, несущие колонны.
- Ненесущие конструкции – окна, двери помещений общего пользования, парапеты, перила и прочее.
- Земельный участок в пределах границ, указанных в государственном кадастровом учете.
- Различного рода оборудование, которое находится внутри многоквартирного дома или за его пределами и обслуживает различные жилые или нежилые помещения в нем.
- Другие объекты, которые обслуживают многоквартирный дом и предназначены для его эксплуатации и благоустройства.
- Прием и хранение технической документации на многоквартирный дом.
- Сбор и хранение информации, касающейся собственников и нанимателей помещений, а также тех лиц, которые используют общедомовое имущество на основании договоров.
- Вынесение предложений на рассмотрение владельцам жилья по содержанию и ремонту имущества, находящегося в общем пользовании. Должен быть сформирован план содержания и ремонта общедомового имущества, список требуемых услуг и работ, расчет финансовых потребностей и источники финансирования. Проводится работа над предложениями по вопросам проведения капремонта.
- Рассмотрение общим собранием владельцев вопросов, которые непосредственно связаны с управлением многоквартирного дома. Собственники помещений должны быть уведомлены о проведении собрания, ознакомлены с материалами, которые будут рассмотрены, подготавливаются помещения для проведения собраний, формы документов, которые необходимы для регистрации участников. Должно быть проведено документальное оформление решений, которые будут приняты в ходе собрания, предоставление принятых решений собственникам помещений.
- Выполнение работ и оказание услуг, которые соответствуют решению проведенного собрания. Должны быть заключены договоры по содержанию и ремонту общедомового имущества, по предоставлению ЖКУ, выбраны исполнители работ и услуг, установлены определенные задания для исполнителей, меры контроля над их исполнением, а при выявлении нарушений в обязательствах исполнителей проведена исковая, претензионная работа.
- Осуществление взаимодействия с органами местного самоуправления и государственной власти по вопросам, касающимся управления многоквартирным домом.
- Осуществление расчетов за услуги и работы, оформление платежных документов, начисление взносов и платежей на оплату расходов на содержание общедомового имущества, ремонтные работы и коммунальные услуги.
Непосредственное управление многоквартирным домом
Способы управления многоквартирным домом — Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а … Жилищная энциклопедия
Особенности управления многоквартирными домами — (см.: Договор управления многоквартирным домом). Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается… … Жилищная энциклопедия
Непосредственное управление многоквартирным домом
Форма непосредственного управления предусматривает самостоятельное руководство собственниками помещений. Функции управления они выполняют на добровольных началах. Поэтому с финансовой стороны этот способ не требует больших затрат. Собранные деньги используются на управление. За остальные расходы отвечают жильцы.
Все объемы работ они будут выполнять сами и бесплатно. В этом аргументе есть недостаток. В больших домах между собственниками могут возникать разногласия, что будет доставлять много дополнительных проблем. Этот способ лучше использовать в небольших многоквартирных домах.
Что такое непосредственный способ управления многоквартирным домом
Такая форма домового управления означает, что жильцы — собственники квартир сами заключают договоры с обслуживающими дом организациями (без помощи управляющей компании и создания ТСЖ). Однако если квартир в доме более 12, то по ст. 161 ЖК РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2005) его жильцы обязаны заключить договор о ремонте и содержании общего имущества с профессиональной компанией.
Некоторые считают, что при непосредственном управлении нет профессионального управляющего, что таковым может быть только управляющая организация. Нельзя согласиться с такой с такой точкой зрения. Опыт Казани, Ангарска и многих других городов свидетельствует об ином. Многие обслуживающие организации берут на себя функции по управлению многоквартирным домом дополнительно к основным обязательствам при непосредственном способе управления. При желании среди граждан всегда можно найти инициативных и подготовленных специалистов. Нельзя исключить и положительный опыт деятельности многих ЖСК и ТСЖ. Если сравнить деятельность служб заказчика и ЖСК, то можно увидеть, что технический уровень состояния домов, управляемых ЖСК, на порядок выше.