Арендодатель Вынуждает Поменять Условия Договора По Оканчанию Срока Действия

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 июня 2014 г

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка либо выкупить его не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок либо продать его.

Из вышеуказанных условий договора следует, что продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах. Использование арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора не может быть признано в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений, в связи с чем положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ в рассматриваемом случае применению не подлежат.

Окончание срока действия договора аренды

Я Арендатор. Договор аренды заключен на 11 месяцев. До окончания срока действия договора (10 месяцев) решил отказаться от помещения, о чем за 2 месяца письменно предупредил арендатора. Арендатор оценил досрочное расторжение как ненадлежащее исполнение договора аренды и согласно пункту договора о ненадлежащем исполнении удержал сумму обеспечительного платежа и теперь еще выставляет пеню за просрочку очередного арендного взноса. Насколько правомочен в своих действиях Арендодатель?

у вас сейчас бессрочный договор. арендодатель обязан вас предупредить о его расторжении не менее чем за 1 месяц Один месяц вы можете не выселяться Статья 610. Срок договора аренды [Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 610] 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Вопрос: истечении срока договора аренды арендодатель направил предложение арендатору о заключении нового договора с некоторыми изменениями

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как продлить аренду: с изменением условий договора

В течение одного года со дня истечения срока действия прежнего договора аренды, если арендодатель заключил новый договор с кем-то другим, вы вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор, либо только возмещения убытков.

Одним из условий является надлежащее поведение арендатора в период действия прежнего договора аренды. То есть что арендатор пользовался арендуемым имуществом в соответствии с договором аренды и назначением имущества (не причинил ему ущерба, не испортил и не разрушил). Если на арендаторе была обязанность производить ремонт имущества, то данные условия договора должны были быть выполнены. Не будет считаться надлежащим поведением нарушение сроков по оплате арендных платежей или выплаты арендных платежей в меньшем размере. Также не в пользу арендатора будут и другие нарушения условий договора, а именно: сдача без согласия арендодателя имущества в субаренду, предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, передача арендных прав в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Окончание срока аренды

Если арендодатель не представит доказательств того, что до предъявления иска в суд он обращался к арендатору с требованием об изменении или о расторжении договора, суд оставляет исковое заявление без движения (ч. 1 ст. 136 ГПК РФ, ст. 128 АПК РФ) с последующим возвращением искового заявления истцу (ч. 2 ст. 136 ГПК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 129 АПК РФ). В случае если это выяснилось уже после принятия искового заявления к производству и возбуждения дела, иск подлежит оставлению без рассмотрения (абз. 2 ст. 222 ГПК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).

По общему правилу иски подаются по местонахождению или местожительству ответчика (ст. 28 ГПК РФ, ст. 35 АПК РФ). Однако в случае определения в договоре конкретного суда, в который должны будут обращаться стороны договора для разрешения возникших между ними разногласий (ст. 32 ГПК РФ, ст. 37 АПК РФ), иски как арендодателя к арендатору, так и арендатора к арендодателю должны будут предъявляться в суд, определенный в соглашении сторон.

Оформление расторжения договора аренды в связи с истечением срока

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Вправе ли арендодатель в одностороннем порядке изменять условия договора, который возобновлен на неопределенный срок

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В отдельных случаях одна из сторон может требовать изменения условий договора или его расторжения в судебном порядке (при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором) (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, в силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Арендодатель не обязан продлевать договор аренды на новый срок

Как следует из материалов дела, Администрация ( арендодатель), Рогулин С. Н. ( арендатор) и Комитет жилищно-коммунального хозяйства и транспорта ( балансодержатель, в настоящее время ликвидирован) заключили договор от 01.09.2006 N 20/8 аренды нежилых помещений площадью 54,4 кв. м, находящихся в муниципальной собственности и расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 14, для использования под офис и магазин непродовольственных товаров на 5 лет ( до 01.09.2011).

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

Возобновление договора аренды, продление (пролонгация) договора

Стороны могут установить запрет на возобновление договора на неопределенный срок. Суды в основном допускают возможность согласования такого условия в договоре. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.

Термин «пролонгация» не используется в Гражданском кодексе РФ, однако часто применяется в юридической практике при составлении договоров как синоним термина «продление». Пролонгация представляет собой продление срока действия договора, векселя, займа, кредита.

Когда арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок

В договоре аренды предусмотрено, что письменное уведомление о намерении реализовать преимущественное право заключить договор направляется арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора. При этом ни в договоре аренды, ни в законе не содержатся последствия нарушения срока уведомления арендодателя.

Арендатор обязан направлять уведомление по адресу арендодателя, указанному в договоре. Если адрес в договоре не указан, то арендатор будет обязан направить уведомление по юридическому адресу организации-арендодателя (месту жительства гражданина-арендодателя).