Подводные Камни При Покупке Квартиры На Вторичном Рынке

Консалтинговая компания Sky-Fort

Если квартира выставляется на продажу не в первый раз, проверьте все ранние сделки. Вдруг они были «кабальными», притворными, ничтожными, по принуждению и т.д. Один только этот список насчитывает порядка 12 позиций, то есть столько рисков могут всплыть после сделки купли — продажи. Обременения — это ограничения на сделки с имуществом, прописанные в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Какие это ограничения? Юристы обо всем этом проговаривают с продавцом и покупателем до сделки. ​

Если квартиру собственник получил по завещанию, уточните, не были ли ущемлены права тех, кому доля в квартире положена по закону: супруга/и (если квартира приобретена в браке), несовершеннолетние дети, родители-инвалиды, подопечные (те, кого опекал умерший). Они обязаны получить свою долю. Иначе ее истребуют с вас — да, не с коварного наследника-единоличника, продавшего вам квартиру, а именно с вас. Проверить, сколько там наследников, не так-то просто, поэтому сделки с наследуемыми квартирами стоит проводить крайне осторожно, а лучше доверить это дело профессиональным юристам. Они отлично знают, как всё проверить и какие бумаги должен подписать продавец.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке жилья

Чтобы обезопасить себя от мошеннических действий и не вдаваться в подробности оформления документов, можно обратиться в агентство по недвижимости, которое не только подберет наиболее удачные варианты квартир, но и окажет полное юридическое сопровождение сделки. Как правило, большинство риэлторских компаний имеют «черный» список неблагонадежных продавцов, а также обладают необходимым набором инструментов для совершения сделки по всем правилам. Конечно, агентству придется заплатить процент за проведенную работу, однако на этом вряд ли стоит экономить. Свой спокойствие будет дороже.

Чтобы стать полноправным владельцем новых квадратных метров, не достаточно просто подписать договор, произвести оплату и получить заветные ключи. Любая сделка, связанная с недвижимостью, должна в обязательном порядке быть зарегистрирована в Регистрационной палате. Соответственно, стать собственником квартиры можно только после получения на руки соответствующего свидетельства. Обычно на это уходит около 30 календарных дней, но есть и ускоренная процедура, занимающая всего трое суток. Причем, важно обратить внимание на правильность оформления всех необходимых документов и их юридическую чистоту. Если при регистрации выяснятся какие-либо ошибки, свидетельство о праве собственности покупатель не получит, и сделка будет расторгнута. В этом случае есть риск не вернуть деньги и остаться без квартиры.

Подводные Камни При Покупке Квартиры На Вторичном Рынке

Если продолжить описание последовательности действий по покупке квартиры, то следующим этапом будет подписание договора купли-продажи (нотариальное или безнотариальное), его регистрация в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, передача денег продавцу, передача квартиры новому собственнику в том виде, в котором она была на момент показа, и, наконец, подписание акта передачи квартиры. Здесь важно обеспечить получение денег продавцом квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи и снятия с регистрационного учета всех проживавших в ней граждан, необходимо также убедиться, что квартира передается без задолжности по квартплате, прочим коммунальным платежам и оплате за телефон и удостовериться, что квартира вообще передается с телефонным номером.

Далее, пока продавец готовит документы к оформлению сделки, покупатель должен ее проверить на так называемую юридическую чистоту. И хотя официально такого термина нет, риэлторы уделяют этому аспекту покупки квартиры особое внимание, понимая под юридической чистотой квартиры отсутствие в ее истории законных оснований для признания сделок, в результате которых возникало или переходило право собственности на эту квартиру, недействительными. Самым распространенным основанием для расторжения ранее заключенных договоров является ущемление прав несовершеннолетних при приватизации или продаже квартиры. Суд может признать недействительной не только сделку, в результате которой ребенок остался без жилья, но и все последующие сделки с этой квартирой.

Рекомендуем прочесть:  Уведомление на имущественный вычет в середине года 2019

Подводные камни при покупке квартиры

Посмотрите дату выдачи доверенности. Максимальный срок действия -3 года, если срок не указан, такая доверенность будет действовать в течение года.Если даты выдачи у доверенности нет -значит, она недействительна. Недеестпособность или смерть доверителя также прекращают действие доверенности.

Проверяя паспорт продавца, следует обратить внимание на штампы о разводах- браках: все даты сверьте с датами в документах на собственность. Если квартира приобретена в браке, бывшая супруга/супруг могут в любой момент заявить в суд о своем праве на жилье. Следует обратить внимание: супруги владеют законным правом на половину приобретенного в браке, даже если в этой квартире не прописаны и не проживали.Срок давности по подобным искам — 3 года после развода, но в некоторых случаях суд может этот срок восстановить ( например, если истец по уважительной причине не мог ранее заявить о своем праве). В таких случаях проверяйте документ о разделе имущества: соответствующее решение суда и договор супругов. Уточняйте, вступил ли этот документ в силу, не был ли опротестован.

Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке

Сделки по купле-продаже квартир являются достаточно сложными с точки зрения гражданского права, ведь они характеризуются наличием этапов их проведения, которые не собраны воедино в законе, а предполагают изучение российского законодательства и опыта знакомых, друзей (не всегда удачного опыта).

  • Юридические проблемы – проверка «чистоты» квартиры на предмет потенциальной сделки. Покупка квартиры – рискованное мероприятие, которое при неблагоприятных раскладах может закончиться признанием сделки недействительной и потерей времени, а в худшем случае – потерей немалых денег;
  • Проблемы технического и документального характера. Имеется в виду, в первую очередь, перепланировка квартиры без соответствующего разрешения. Да, это не влияет на право собственности, однако, может повлечь значительные расходы на возврат квартиры к состоянию «по умолчанию»;
  • Проблемы надежности продавца и безопасности проведения сделки.

Подводные камни — вторичного рынка жилья

Нужно иметь в виду, что при покупке недвижимости на вторичном рынке кроме продавца могут появиться наследники на недвижимость. Кроме того стоит обратить внимание на то, что квартира может быть заложена и являться предметом какого-либо судебного разбирательства.

По квартирам, право собственности на которые возникло в результате приватизации, проведенной в 1992-1994 годах, при проведении приватизации в число собственников не включали несовершеннолетних детей, проживавших в квартире. Теперь могут появляться иски об оспаривании приватизации.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

  1. Проблемы, связанные с юридической «чистотой» квартиры. К этому фактору стоит отнестись внимательно, ведь его игнорирование может привести к таким серьезным последствиям, как потеря уже приобретенной недвижимости.
  2. Проблемы, связанные с фактическим состоянием квартиры и соответствующей документацией на нее. Перед покупкой стоит убедиться, что в квартире не было проведено несанкционированной перепланировки и т.п. Хоть эти проблемы и не повлекут за собой потерю прав собственности, но зато могут серьезно ударить по Вашему кошельку.
  3. Проблемы, связанные с оформлением самой сделки. Стоит позаботиться о безопасности проведения сделки.
  1. Оцените общее состояние квартиры. Поинтересуйтесь, как давно в ней проводился ремонт, насколько старая проводка, в каком состоянии находится водопровод.
  2. Загляните в ванную и на кухню: нет ли там плесени, грибка.
  3. Обратите внимание на состояние стен. Они должны быть чистыми, без щелей и дыр.
  4. Будет лучше, если Вы выберете удобную Вам планировку, не стоит рассчитывать ее переделать. Кроме этого узнайте, проводилась ли перепланировка в квартире ранее. Она должна быть проведена законно, иначе Вам придется платить штрафы за неосторожные действия предыдущих владельцев.
  5. Убедитесь, устраивает ли Вас расположение окон относительно частей света. Подумайте, где будет солнце зимой, а где летом. Не будет ли эта квартира слишком темной или слишком жаркой.
  6. Помимо самой квартиры обратите внимание на состояние всего дома. Посмотрите, работает ли мусоропровод, чисто ли в подъезде, не нуждается ли в ремонте лифт.
  7. Узнайте у продавца, кто станет Вашими будущими соседями. Во многом от них будет зависеть Ваше комфортное проживание.

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке

  • Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.
  • Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска – несанкционированная перепланировка.
  • Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки.
Рекомендуем прочесть:  Снятие ип с учета как работодателя в 2019 году в фсс

Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

PRO новостройку 7 (499) 450-27-46 (Москва)

  • Если владелец стал собственником на основании вступления в наследство, то нужно обратить внимание на срок владения. Если намерены приобрести такое жилье, то срок должен превышать три года – по истечении этого срока другие наследники квартиры не могут предъявлять претензии в отношении наследства.
  • Проверьте удостоверение личности – гражданин должен быть, как минимум зарегистрирован в квартире;
  • Обратитесь в управляющую компанию, объясните ситуацию и запросите справку о составе семьи, ее могут выдать за небольшую плату;
  • Обратитесь в Росреестр – закажите справку о собственности на покупаемую квартиру, можно сделать запрос через Портал Государственных услуг при условии, что пройдена регистрация. В этом документе кроме сведений о собственниках, будет присутствовать информация о залогах, арестах установленных в отношении квартиры.
  1. Проверить юридическую чистоту – основания для возникновения собственности:
  • По акту передачи при приватизации жилья, если основания именно такие — это самый удачный вариант покупки. Но в этом случае следует проверить количество собственников, включены ли в состав несовершеннолетние дети.

Какие подводные камни при приобретении квартиры

  1. Технические. Не оказывают влияния на право собственности, однако, обнаружив себя, могут существенно подпортить впечатления от проживания в квартиры. Так, к техническим рискам можно отнести несанкционированную перепланировку, вывоз хозяином из квартиры после ее продажи мебели, сантехники и бытовых приборов, а также и другие.
  2. Юридические. Более опасные риски, которые вполне могут привести к утрате права собственности на купленную квартиру, в том числе и через утомительное судебное разбирательство. На устранение именно таких рисков надо бросить все свои силы.
  1. Проследите за правильностью составления договора купли-продажи. Рекомендуется привлечь специалиста по недвижимости или юриста, чтобы тот убедился в том, что подписанный договор содержит всю необходимую информацию и имеет силу.
  2. Для взаиморасчета выбирайте только надежные и проверенные методы оплаты – банковская ячейка или аккредитив. Наличные для оплаты квартиры использовать весьма небезопасно, и, если вы решились на такой шаг, обязательно возьмите расписку.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

  • регистрация посторонних лиц, особенно относящихся к опасной категории;
  • на данное жилое помещение наложили обременение, в скрытии этого факта продавец заинтересован;
  • в жилом помещении имеется несанкционированная перепланировка;
  • мошенничество с документами.
  • Технические. Это риски, которые на право собственности никак не влияют, но могут существенно испортить желание приобретать жилье. К ним можно отнести незаконную перепланировку, мебель, вывоз которой будет осуществляться после продажи, сантехника и прочее;
  • Юридические. Это риски, которые напрямую могут воздействовать на потерю права собственности на приобретенное жилье, причем не исключено даже разбирательство в судебной инстанции. И для устранения таких рисков нужно потратить немало сил и времени.
Ссылка на основную публикацию