Срок Действия Договора Аренды Истек А Арендатор Продолжает Пользоваться

Между арендодателем и арендатором прекратился договор аренды

Таким образом, арендодатель в рассматриваемом случае вправе исчислить неустойку за несвоевременную уплату арендатором арендной платы, имевшую место не только в период срока аренды, предусмотренного договором, но также и в период, когда арендодатель неправомерно удерживал арендованное имущество после окончания указанного срока (смотрите также п. 66 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2020 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Прежде всего отметим, что истечение срока действия договора по общему правилу не влечет за собой его прекращения — он продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, если иное прямо не предусмотрено самим договором (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Даже если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока действия договора аренды, это еще не свидетельствует о его продлении (Постановление ФАС СЗО от N Ф04-5544

Из содержания пунктов 5.1, 7.1, 7.2 договора следует, что общество было вправе заключить по истечении срока договора новый договор на согласованных сторонами условиях или продлить срок аренды участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее истечения срока договора. При этом все изменения, дополнения к условиям настоящего договора осуществляются на основании письменного соглашения сторон, за исключением случаев предусмотренных пунктом 3.4 настоящего договора. Продление и расторжение договора осуществляется по соглашению сторон (за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором).

В соответствии с ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. По смыслу этой нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Вопрос: сторонами заключен договор аренды

Так, ФАС Уральского округа в Постановлении от 19.07.2007 N Ф09-5607/07-С6 пришел к выводу о том, что доказательства, подтверждающие возобновление договора аренды земельного участка, а также доказательства фактического использования ответчиком данного земельного участка в материалах дела отсутствуют. Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени за указанный период.

Так, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 17.07.2007 N Ф04-3874/2007(35285-А03-17) суд пришел к выводу о том, что условия п. 2 ст. 621 ГК РФ соблюдены и договор аренды продлен на неопределенный срок, поэтому арендатор неправомерно не уплачивал арендную плату.

Закончилась аренда – начались проблемы

При этом следует помнить, что если в договоре аренды указано, что он автоматически продлевается на тот же срок или, например, на полгода, год и т. д., – это ничего не значит. Такое условие просто будет недействительным, потому что прямо противоречит закону. В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса срок договора при его продлении не определен. Кроме того, закон предусматривает не продление договора аренды, а заключение нового.

Однако такой подход не всегда оправдан. Дело в том, что ничтожность сделки могла бы иметь место из-за того, что арендодатель не был собственником имущества на момент заключения договора. А вдруг объявился бы прежний собственник? Тогда банку пришлось бы держать ответственность и перед собственником, который был до истца и перед самим истцом (арендодателем). Возможно, расходы банка в этом случае были бы гораздо больше.

Возобновление договора аренды, продление (пролонгация) договора

Стороны могут установить запрет на возобновление договора на неопределенный срок. Суды в основном допускают возможность согласования такого условия в договоре. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.

Рекомендуем прочесть:  Налог на имущество физических лиц для инвалидов 3 группы

Исходя из п. 1 названной статьи данное условие по общему правилу является оспоримым. Законом могут быть предусмотрены иные последствия, не связанные с недействительностью сделки, а также исключения из общего правила оспоримости. Таким исключением, в частности, является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью.

Гражданское право

Приведенный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон является незамкнутым. Закон допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Статья 621 ГК РФ

2. Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков (ч. 3 п. 1 комментируемой статьи). (О порядке перевода на арендатора прав и обязанностей по договору см. гл. 24 ГК «Перемена лиц в обязательстве».)

Связывая преимущественное право на заключение договора аренды, с одной стороны, с надлежащим исполнением обязанностей по договору, срок действия которого истек, а с другой стороны, со свободой установления условий будущего договора, закон создает стимул к исправному исполнению арендатором обязанностей. Подобный подход предоставляет сторонам возможность корректировать условия договора на будущее время с учетом опыта предшествующих отношений и изменившихся условий.

Срок Действия Договора Аренды Истек А Арендатор Продолжает Пользоваться

Прежде всего в результате нормального развития событий договор аренды прекращается истечением его срока без какого-либо предупреждения со стороны арендодателя или арендатора. Однако на практике часто бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В таком случае договор считается возобновленным на прежних условиях, за исключением условия о сроке: последний становится неопределенным (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК). Возобновление происходит без специального (положительного) соглашения сторон, т.е. так называемым безмолвным продолжением найма. Основанием возобновления договора является отвечающая интересам обеих сторон презумпция того, что стороны, не выражая своей воли на прекращение договора, тем самым молчаливо соглашаются на продолжение договора на прежних условиях. Возобновление договора на неопределенный срок не означает придания ему свойства бессрочности: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Данные сроки предупреждения (с разницей лишь в их продолжительности) традиционны для всех эпох правового регулирования договора аренды, так как вызваны понятной «предосторожностью» законодателя в целях уравнения интересов сторон по договору*(224). Нормы ст. 621 ГК о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяются к некоторым договорам, для которых законом установлены исключения: например, к договору проката (ст. 627 ГК), аренды транспортного средства (ст. 632, 642 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК)*(228).

Рекомендуем прочесть:  С чем можно уйти на больничный при беременности

Срок Действия Договора Аренды Истек А Арендатор Продолжает Пользоваться

Арендодателю, который передает в аренду имущество, пользующееся спросом, может быть удобно исключить возможность возобновления договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. Прекращение договора по истечении срока его действия позволяет арендодателю начать с тем же арендатором переговоры о согласовании новых условий договора, в том числе условия о цене. При возобновлении же договор является продленным на тех же условиях, а изменение цены возможно только при определенных условиях. Подробнее об изменении размера арендной платы по соглашению сторон см. п. 7.1 настоящих Рекомендаций, об изменении размера арендной платы в одностороннем внесудебном порядке см. п. 7.2 настоящих Рекомендаций.

– если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок. В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;

Продление договора аренды

Если продлевается договор сроком более 1 года, то, снова-таки, неважно, будет ли заключено доп. соглашение с условием о продлении на неопределенный срок, или стороны воспользуются автоматическим правом продления на неопределенный срок, договор будет подлежать госрегистрации (Раздел 11 Письма № 59).

  • если в договоре сторон содержится условие об автоматической пролонгации срока не более, чем на 1 год, такой пролонгированный договор не подлежит госрегистрации;
  • если же в договоре есть условие о продлении на срок более 1 года, договор подлежит госрегистрации;
  • если стороны вообще не указали в договоре условия о продлении, и решили воспользоваться правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, документ не нужно регистрировать, так как арендный контракт, возобновленный на неопределенное время, госрегистрации не подлежит (Раздел 11 Письма № 59).

Арендатор отказался от договора, но продолжил пользоваться помещением

Как указано в п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор аренды был заключен на определенный срок, который к настоящему времени прошел, то есть вероятность доказать в суде, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. К такому выводу пришел Арбитражный суд Северо-западного округа в постановлении от 16.09.2014 по делу № А56-51436/2020. В этом случае арендатор может заново направить уведомление об отказе от договора и съехать через три месяца.

Односторонний отказ от договора предусмотрен ст. 450.1. ГК РФ. В случае одностороннего отказа от договора, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Согласно ст. 622 ГК РФ посе прекращения договора арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. В случае несвоевременного возврата арендатор обязан уплатить арендную плату за все время пользования имуществом, а если арендная плата не покрывает убытков арендодателя, то обязан возместить и убытки.

Окончание договора аренды

Также письмо можете дополнить другими условиями, если они предусмотрены договором — ответственностью арендатора в случае, если не освобождает помещение в срок, возможностями арендодателя (иногда в тексте бывает предусмотрена возможность запретить доступ к помещению, передать вещи на ответ. хранение и т.д.)

Направьте ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении в адрес арендатора, содержание примерно следующее: «Срок действия договора № от истек 18 января 2020 г. В соответствии с пунктом №___договора____арендатор по истечении срока аренды обязан освободить помещение в __-дневный срок. Также сообщаем о несогласии арендодателя продолжать отношения на ранее согласованных условиях, указанных в договоре, срок действия которого истек и предлагаем в 2-дневный срок освободить помещение»

Ссылка на основную публикацию