Участие В Долевом Строительстве Квартир Подводные Камни

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

• ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
• ФЗ №215 от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах»;
• ФЗ №122 от 22.08.2004, устанавливающий порядок регистрации прав на недвижимость;

1. На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта.
2. При отсутствии разрешения в последующем введении дома в эксплуатацию будет отказано.
3. ДДУ может заключаться между дольщиком и застройщиком лишь после публикации строительной компанией проектной декларации и получения необходимого разрешения на строительство.
4. Договор можно зарегистрировать и после того как дольщик получит акт передачи.

Договор долевого участия в строительстве: как способ приобретения жилья

• Заключается предварительный договор купли-продажи на объект. Это значит, что после окончательного возведения жилого дома придётся заключать ещё один – основной договор. Пока многоэтажка не достроена, все права на неё принадлежат подрядчику, вкладчик получает право владения лишь после подписания основного договора;
• Документы не имеют чётко обозначенного момента введения жилого дома в эксплуатацию, поэтому процесс строительства может затянуться на неопределённое количество времени;
• Договор не проходит официальную государственную регистрацию, так что недобросовестный застройщик может одну и ту же квартиру продать сразу нескольким дольщикам;

По сути дольщика можно назвать инвестором – он вкладывает свои финансы в ещё не существующий объект. Поэтому весь процесс регламентируется не Гражданским кодексом, а специальным федеральным законом, не допускающим двусмысленных трактовок. В этом документе описаны некоторые условия, которые отличают ДДУ от привычного инвестирования:

Какие подводные камни есть в договоре долевого участия в строительстве

Основная цель принятия данного Федерального закона — защита прав и законных интересов граждан, связанных с привлечением денежных средств, в строительство жилья на основании договоров долевого участия, которая реализуется путем учета данных договоров и является гарантией того, что на данную квартиру не будет заключен договор долевого участия с другим человеком.

В соответствии с п.З ст.8 вышеуказанного закона регистрация права собственности участника долевого строительства возможна только после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Следовательно, до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, регистрация договора участия в долевом строительстве является единственной гарантией защиты прав последнего.

Подводные камни договора долевого участия в строительстве

Помимо законодательных актов № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, к мероприятиям по паевому причастию к стройке имеет отношение закон «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ. Статья 23.1 озвучивает требования по подстраховке ответственности застройщиков за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств.

Договор долевого участия являет собой непременную документацию при оформлении инвестиционного содействия граждан в застройке жилья. Покупка жилища даже при помощи вкладов, позволяющих обрести собственность по прошествии времени, довольно затратное дело. Поэтому очень важно максимально грамотно составить договорной документ с застройщиком, учесть все «подводные камни» и правовые нюансы. С этими аспектами принятия паевого участия в постройке наш читатель познакомится сегодня.

Договор долевого участия: подводные камни

Кроме того, важным и неблагоприятным моментом выступает возможная необходимость доплаты поверх оговоренной суммы, что аргументируется, как правило, такими обстоятельствами, как отсутствие прописанных и запланированных работ, соответственно, и связанные с этим фактом дополнительные затраты, подорожание строительных материалов, а также отдельных строительных и ремонтных услуг подрядчика.

• Довольно широкое описание объекта недвижимости, находящегося в долевом строительстве, который в перспективе передастся участникам ДДУ;
• Обязательность указания стоимости договора ДДУ, а также условий и сроков внесения суммы платежа;
• Временные рамки для передачи дома;
• Сведения касательно длительности срока гарантии на жилплощадь;
• Перечень методов для обеспечения выполнения обязательств со стороны компании-застройщика по данному договору.

Договор долевого участия в строительстве — подводные камни

• разрешение на строительство (ГрК ст.51);
• правоподтверждающие документы на землю (кадастровый паспорт, госрегистрация права собственности или договор аренды + информация о собственнике) с указанием целевого назначения земельного участка;
• проектная документация (ГрК ст.48; Постановление Правительства №87 2008/16/02);
• ТЭО строительного проекта;
• результаты и выводы госэкспертизы (ГрК ст.49; Постановление Правительства №145 2007/05/03).

При подписании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома подводные камни должны быть рассмотрены и учтены изначально, иначе может оказаться, что пайщик вложился не в постройку вожделенного жилья, а отдал свои собственные деньги «неизвестному дяде», складно говорящему и щедрому на обещания, «под честное слово».

Какие существуют подводные камни для участников долевого строительства

При долевом строительстве привлекаются денежные средства инвесторов при обещании застройщиком возвести многоквартирный дом. При наличии достаточных финансов обязательства выполняются. После этого участники получают жилье в собственность. Условия и отношения сторон прописываются в договоре. Но существует ряд обязательных условий, которые предъявляются к застройщику.

Главным достоинством здесь становится доступность объекта для семей, которые не в состоянии внести полную сумму недвижимости сразу. Тогда оформляют рассрочку, в которой предусмотрен срок погашения до сдачи объекта в эксплуатацию. Более того, в связи с привлечением к этой деятельности банков, сейчас все более распространенной становится ипотека в строящемся жилье. Тогда погасить ее можно и после того, как домом начинают пользоваться.

Подводные камни долевого строительства

Договор заключается в усиленной письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Именно государственная регистрация определяет момент заключения договора и возникновения права требования на возводимый объект, что позволяет исключить двойные продажи одной квартиры. Под усиленной письменной формой понимается то, что между застройщиком и дольщиком подписывается единый документ, содержащий в себе необходимые условия, с которыми закон связывает действительность данного вида договора. Такая форма (текст) договора после государственной регистрации права требования первого участника долевого строительства, как правило, застройщиком уже не изменяется. На основании пункта 5 статьи 4 Закона № 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, о которых далее пойдет речь, такой договор считается незаключенным.

Статья 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусматривает возможность компенсации морального вреда за нарушение прав потребителей при наличии вины причинителя вреда. Определяя размер компенсации морального вреда за нарушение прав гражданина по договорам долевого участия в строительстве, суды учитывают степень вины застройщика, характер и степень нравственных страданий истца, требования разумности и справедливости и иные заслуживающие внимание обстоятельства. Как показывает практика, средний размер компенсации морального вреда, который возмещается участнику долевого строительства, не превышает 10 тысяч рублей.

Подводные камни долевого участия в строительстве

После принятия закона № 214-ФЗ ситуация на строительном рынке значительно улучшилось. Практически исчезли «серые» схемы по привлечению финансовых средств населения. Но некоторые застройщики до настоящего времени пытаются найти лазейки в законодательстве. В результате этого, в стране есть тысячи законопослушных граждан, которые не могут заселиться в оплаченное жилье. Так что следует знать гражданину?

Основные «подводные камни» в договоре лежат в области оплаты. Нередко застройщик требует внесения части денежных средств по договору до момента его регистрации. Соглашаясь на такое нарушение закона, можно оказаться в роли «обманутого дольщика», ведь инвестором в конкретный объект будет тот дольщик, который первый зарегистрировал свой договор.

Подводные камни договора долевого участия в строительстве

Если возникает необходимость внести в договор корректировки, требуется оформить дополнительное соглашение, с которым должны ознакомиться все дольщики. Этот документ тоже подлежит регистрации в Росреестре. В ФЗ №214 от 1 января 2014 года была внесена поправка, согласно которой застройщик обязуется страховать финансы, полученные от всех лиц по ДДУ. Это ограничивает возможность застройщика использовать деньги дольщиков, которые в свою очередь получают гарантии возврата кровных в случае, если застройщик не выполнит взятые на себя обязательства.

Кроме общих условий, таких как дата и место заключения договора, адрес строящегося дома, описание помещения, которое будет передано для получения дольщику (его месторасположение, метраж, этаж и тому подобная информация), закон определил и существенные. К ним относятся:

Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам

Следующая проблема: нельзя расторгнуть договор долевого участия. Однако в документе могут присутствовать условия, которые помогут избежать всевозможных проблем, связанных с выполнением работ. Таким образом, надо проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины, а также инициаторы расторжения. В нем должны указываться обязательства всех сторон и другие обстоятельства.

Действующее законодательство, регулирующее долевое участие в строительстве, определяет обязательные условия, которые следует учитывать при составлении соответствующего документа. Согласно закону, нужно в обязательном порядке осуществить регистрацию договора о долевом участии в строительстве в государственном учреждении. Именно с данного момента он начинает действовать.

Договор долевого участия в строительстве – как обойти подводные камни при его заключении (согласно ФЗ 214)

Будет справедливо отметить, что участие в долевом строительстве — это риски взаимные. Понести финансовые потери может не только дольщик, но и сам застройщик, если столкнется с недобросовестным гражданином. Избежать таких конфликтных ситуаций позволяет грамотно составленных договор долевого участия. Причем, оформление договорных отношений между застройщиком и «дольщиком» — не их право, а прямая обязанность, установленная законом.

Камень преткновения во многих договорах – это пункт, согласно которому застройщик оставляет за собой право менять сроки постройки дома, а также изменять полную цену покупаемого объекта. Чаще – в сторону его удорожания. С одной стороны, таким способом он страхует себя от судебных тяжб — в случаях возникновения непредвиденных ситуаций, влияющих на ход работ. Но с другой стороны, это может быть и уловка, грозящая возникновению неприятностей у дольщика.