Долевая собственность земельного участка

Долевая собственность на земельный участок

• сделки с участком с участием граждан и организаций (например, дарение, мена, купля-продажа или рента);
• наследование права собственности на долю земельного участка по завещанию или по закону;
• признание права собственности на землю (долю в праве на землю) по решению суда;
• приватизация земельного участка.

Выдел доли в натуре из имущества, которое находится в общей долевой собственности, возможен в том случае, если имуществу не будет причинен несоразмерный ущерб. Это значит, что в результате должна сохраниться возможность использовать имущество по назначению, при этом не будет значительно утрачена его стоимость или нарушены права третьих лиц. Добавим: такая возможность существует, если не существует прямого запрета на выдел доли в натуре.

Порядок пользования земельным участком в долевой собственности

Так, ст. 80 Земельного кодекса установлен круг субъектов, которые могут на 100% реализовать право собственности на землю. К ним относятся граждане и юридические лица – в отношении земель частной собственности территориальные общины – в отношении земель, находящихся в коммунальной собственности государство – в отношении земель государственной собственности.

Ограничение прав собственности на землю связано также и с правом земельного сервитута – права собственника или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (участками). Установление земельного сервитута не ведет к лишению собственника земельного участка, относительно которого он установлен, права владения, пользования и распоряжения им, и всегда должен быть реализован способом, наименее обременительным для этого собственника.

Долевая собственность на земельный участок

Статья 244 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух либо нескольких лиц имущества, которое невозможно разделить без изменения назначения такого имущества (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу законодательства.

Долевая собственность на земельный участок устанавливается по соглашению между всеми владельцами в нотариальном порядке, одновременно с которым составляется соглашение о порядке пользования таким недвижимым имуществом. К тому же, необходима обязательная государственная регистрация долей земельного участка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

Как продать участок в долевой собственности

Несмотря на то, что собственник доли земельного участка имеет право полного распоряжения своим куском земли, тем не менее, эти права законодательно ограничены. Ограничение прав распоряжения своей долей земли заключается в том, что, поставив перед собой задачу, как продать участок в долевой собственности, хозяин участка не имеет право сразу выставлять данный участок на свободную продажу. Дело в том, что преимущественное право на покупку продаваемого участка имеют сособственники других долей этого же земельного участка. Оформление же сделки купли- продажи долевой собственности на земельный участок другому, стороннему лицу, возможно только при условии получения нотариально удостоверенного согласия от других сособственников земельного участка. Но для того, чтобы получить согласие каждого сособственника на продажу доли стороннему лицу, нужно в письменной форме с указанием точной цены предложить купить часть земельного участка, принадлежащую продавцу. В случае получения отказа от покупки доли земельного участка всеми оставшимися собственниками, продавец имеет право выставить на продажу свою долю земельного участка стороннему лицу уже по более завышенной цене, нежели была предложена сособственникам данного земельного участка. Даже при наличии согласия, выданного собственнику доли другими сособственниками, на продажу им своей доли земли, он не имеет права продавать свою землю по цене меньшей, чем предлагалось другим сособственникам. При обнаружении же такого нарушения сособственники могут опротестовать действия продавца в судебном порядке в течение трех месяцев со дня подписания договора купли-продажи.

Продажа земельных участков, находящихся в общедолевой собственности, регулируется Земельным Кодексом и несколькими статьями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Каким бы законодательным актом не руководствоваться, обязательным фактом для совершения сделки по продаже доли земли является то, что участок должен быть разделен и все его границы должны быть учтены в кадастровом паспорте на эту долю. Продавец земли должен является законным собственником данной доли, и иметь свидетельство, подтверждающее его право собственности на данный участок.

Выдел земельного участка пропорционально своей доле в праве общей долевой собственности

Нередко у земельного участка есть несколько собственников, которые владеют данным земельным участком на праве общей долевой собственности. Зачастую такие собственники не достигают согласия относительно порядка использования земельного участка. И что тогда делать? Ответ прост: требовать выдела земельного участка пропорционально своей доле в праве общей долевой собственности.

Кроме процессуальных моментов (доказывания права общей долевой собственности заявителя и соблюдения досудебного порядка) важным обстоятельством, подлежащим доказыванию по делу, является доказывание того, что выделяемый земельный участок и земельный участок, из которого происходит выделение, после разделения будут отвечать требованиям ЗК РФ.
Кроме того, важно, что в отношении вышепоименованных земельных участков не поменяется разрешенное использование и технические характеристики новых земельных участков будут позволять их использовать в соответствии с разрешенным использованием.
Так, в Постановлении от 22.08.2012 по делу N А06-9343/2011 ФАС ПО удовлетворил иск ЗАО к ООО и ИП о выделении в натуре доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и замощении на земельном участке категории земель «земли населенных пунктов», разрешенной для использования категории «для реконструкции и эксплуатации рынка», согласившись с мнением нижестоящего суда о том, что представленный план границ земельного участка, подписанный всеми собственниками, соответствует плану, представленному в техническом заключении, при этом фактическое пользование спорным земельным участком сособственниками осуществляется соразмерно долям. Оценив доказательства, в том числе техническое заключение, суд установил, что выдел доли в натуре спорного земельного участка и замощение возможны без ухудшения эксплуатационной пригодности как самого замощения, так и находящихся на нем или вблизи него объектов. Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о возможности разделения спорного земельного участка согласно прилагаемой схеме и использования каждого самостоятельно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу (ст. ст. 11.4, 11.5 ЗК РФ).
Истец должен представить доказательства о возможности выделить конкретный земельный участок, то есть должен доказать делимость земельного участка и возможность формирования отдельных земельных участков. К таким доказательствам относятся соответствующие документы (схемы, составленные кадастровым инженером), которые он должен представить, а в случае необходимости — заявить о проведении экспертизы.
ФАС ПО по делу N А65-19193/2010 вынес Постановление от 26.05.2011, в котором указал, что, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ доказательства, представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений, пришли к выводу об отсутствии в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что спорный земельный участок является делимым.
Как следует из материалов дела, истец, обращаясь с требованиями о разделе земельного участка площадью 6700 кв. м, просил выделить в собственность часть земельного участка площадью 3171,77 кв. м согласно границам на плане участка, что не соответствует его доле в праве общей собственности (1/2). Из материалов дела усматривается, что ни истец, ни ответчик не заявили ходатайства о назначении землеустроительной экспертизы в целях установления того, является ли спорный земельный участок делимым или неделимым, и для определения возможного варианта раздела земельного участка в случае отнесения его к делимым участкам.
Далее суд напомнил, что общие критерии для вновь образуемых земельных участков поименованы в ст. 11.9 ЗК РФ. В соответствии с ней предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (п. 1). Не допускается образование земельных участков, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (п. 4). Также не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (п. 5). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (п. 6).
Основаниями отказа в удовлетворении требования о выделе земельного участка могут быть:
1) нарушение требований к площади вновь образуемых земельных участков, установленных СНИПами (Постановление ФАС ВСО от 18.02.2013 N А33-18529/2011);
2) нарушение условия о наиболее рациональном использовании земельного участка, изломанность границ участка (Постановление ФАС ВСО от 18.02.2013 N А33-18529/2011);
3) невозможность размещения объектов недвижимости (Постановление ФАС ЗСО от 29.07.2011 по делу N А45-18296/2010).
При этом не является основанием для отказа наличие на земельном участке временных объектов, которые необходимо будет демонтировать и перенести в связи с выделом земельного участка.
Так, ФАС ПО не принял доводы общества о том, что границы раздела будут проходить через торговые места, поскольку торговые ряды не являются объектами недвижимости и могут быть перенесены в соответствии с вновь обозначенными границами. Таким образом, права арендаторов торговых мест не нарушены (Постановление от 22.08.2012 по делу N А06-9342/2011).

Порядок и особенности выдела земли из общей долевой собственности

В этих случаях дальнейшее согласование проходит путем рассмотрения дела в арбитражном суде. Истец, намеренный выделить землю из общего права собственности, подает заявление с просьбой защиты своих прав. Допустимо требование денежной компенсации соответствующей цене за долю в общей собственности.

• Сохранение категории целевого назначения земли;
• Соответствие допустимым по градостроительным нормативам размерам надела;
• Соблюдение местных действующих строительных нормативов, если участок находится в пределах города;
• Отсутствие пересечений границы надела с границей муниципальной собственности и других населенных пунктов;
• Строгое соответствие геометрическим границам, исключая пересечение с другими землевладениями и строительными объектами;
• Отсутствие препятствий при использовании земли иными собственниками общего надела.

Договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности

5.2. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые стороны не могут оказать влияние и за возникновение которых они не несут ответственности (стихийные бедствия, гражданские беспорядки, война и военные действия, эмбарго, публикация нормативных актов органов государственной власти и управления и пр.) Указанные обстоятельства должны быть подтверждены соответствующим документом, выданным Торгово-Промышленной Палатой Российской Федерации (ТПП РФ) (либо иным компетентным органом, заменяющим ТПП РФ).

2.4.6. Требовать компенсации затрат, вложенных на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий при прекращении прав на землю по истечении срока настоящего Договора, если качество сельскохозяйственных угодий за период их использования не ухудшилось вследствие его хозяйственной деятельности.

Выдел земли из долевой собственности в натуре

Если между участниками общей долевой собственности относительно выделения доли земельного участка в натуре договориться не удалось, единственным вариантом является обращение в суд. Для этого пишется исковое заявление, к которому прилагаются следующие документы:

Подписывать и подавать исковое заявление участник должен лично. Также это может сделать доверенное лицо, если на него в нотариальной конторе оформлена доверенность с не истёкшим сроком действия. При этом необходимо сделать копии искового заявления в том количестве ответчиков и третьих лиц, если таковые есть. Квитанция об уплате государственной пошлины также прилагается.

Долевая собственность на земельный участок

Кроме того, выдел доли в натуре невозможен, если размер хотя бы одного земельного участка, который получится в результате раздела или выдела, будет меньше предельных минимальных размеров, предусмотренных нормативными актами. Предельные минимальные размеры для участков с разным использованием устанавливаются либо законодательством субъектов РФ, либо муниципальными правовыми актами. Поэтому имеет значение, где конкретно расположен интересующий наш земельный участок, и участнику общей долевой собственности на земельный участок необходимо будет знакомиться с соответствующими правовыми актами региона и конкретного муниципального образования.

В этой статье мы разберем долевую собственность на земельный участок. Гражданский кодекс установил два вида общей собственности на вещи – общая совместная и общая долевая. Общая совместная собственность, без выдела долей, возникает только в случаях, прямо предусмотренных законом. Например, общая совместная собственность супругов на имущество, приобретенное в браке. Или имущество членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Если законом не определено возникновение общей совместной собственности, а собственников – несколько, значит, возникает общая долевая собственность, то есть с определением долей.

Как выделить земельную долю в натуре из общей собственности

Если выдел доли в натуре может сильно усложнить хозяйствование на общем земельном участке, или рассчитываемая площадь слишком мала для образования отдельного надела, суд может постановить выплатить истцу среднерыночную стоимость его доли за счёт бывших сособственников.

Если совладельцы общего участка осуществляют на нем хозяйственную деятельность и считают, что уменьшение площади земли в результате выдела повредят работам на земле, они могут отказаться подписывать протокол. В таком случае инициатору выдела необходимо доказать в суде, что выдел его доли не повредит деятельности на участке.