Банкротство застройщиков параграф 7

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

Если застройщик обанкротился, не — все пропало

  • помимо денежных требований, которые ранее были единственно возможной претензией, дольщик имеет право потребовать от застройщика причитающуюся ему квартиру;
  • требования всех участников отныне помещаются в два реестра:
    • реестр кредиторов — заявления тех, кто желает вернуть деньги;
    • реестр участников долевого строительства, желающих получить жилье.

Теперь разберемся, кто такие конкурсные кредиторы. Говоря проще — это люди, которые претендуют на возврат долгов, и уполномоченные органы должны их распределить по очереди. Дольщик при банкротстве имеет приоритет перед другими кредиторами четвертой очереди. В процедуре банкротства существуют четыре очереди кредиторов:

Банкротство застройщика

  1. Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц-участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного стоительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
  2. имущества, которое остается у дольщика после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
  3. в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства по обязательствам обеспеченных залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы, согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
  4. после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточного для удовлетворения требований всех участников долевого строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений. С согласия участника долевого строительства возможна передача ему жилого помещения отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
  5. объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
  6. земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
  7. участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива .
Рекомендуем прочесть:  Какие документы нужны для получения справки о составе семьи в мфц

Споры с дольщиками, о признании права на квартиры в достоенном или недостроенном доме отнесены теперь к исключительной подсудности арбитражных судов и будут рассматриваться в непосредственном процессе банкротства застройщика. Судебное разбирательство может осуществляться не только по месту нахождения застройщика, но и по месту осуществления строительства и по месту нахождения большинства дольщиков.

Банкротство застройщика в арбитражном суде

Внесенными в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» изменениями урегулирован порядок взаимодействия участников строительства жилых многоквартирных домов с их застройщиками. Появились новые понятия в деле о банкротстве: лицо, привлекающее денежные средства или имущество – застройщик (ранее — должник), участник строительства (кредитор), требование о передаче жилого помещения (требование о включении в реестр требований кредиторов), реестр требований о передаче жилых помещений и др.

  • купля-продажа жилого помещения
  • предварительный договор участия (или купли-продажи) в долевом строительстве
  • участие в долевом строительстве
  • договор займа, по которому передается жилое помещение
  • внесение денежных средств в качестве инвестирования строительства в ЖСК
  • уплата денежных средств или имущества в качестве складочного капитала товарищества на вере с последующей передачей помещения
  • выдача векселя для оплаты им жилого помещения в доме
  • любые иных сделки, в результате которых должны были быть переданы жилые помещения.

Банкротство застройщиков параграф 7

При этом суд первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 201.7 Закона о банкротстве исследует и устанавливает обстоятельства, сведения о которых подлежат включению в реестр требований о передаче жилых помещений, в том числе сумму, уплаченную участником строительства застройщику, а также размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В относительном большинстве случаев, суды считают указанный 60-дневный срок, пресекательным, если на момент принятия закона введена процедура конкурсного производства, и указывают, что возможность его восстановления не предусмотрена (с учетом пунктов 2, 3 Информационного письма ВАС РФ от 26.07.2005 N 93).

Особенности процедуры банкротства застройщика

Пожалуй, одно из наиболее интересных специальных правил банкротства застройщиков. Суть данной статьи заключается в том, что при определенных условиях, удовлетворение требований участников строительства может произойти посредством передачи объекта незавершенного строительства в собственность жилищно-строительного кооператива, созданного участниками строительства, членами которого являются все участники долевого строительства, в целях самостоятельного продолжения строительства.

  • заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства,
  • отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок,
  • проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Банкротство застройщика (Шарапова Н

Законопроект направлен на усиление ответственности за нарушения в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных или муниципальных нужд. Анализ правоприменения свидетельствует о наличии определенных пробелов в законодательном регулировании ответственности за злоупотребления в сфере госзакупок со стороны лиц, представляющих интересы государственных или муниципальных заказчиков, а также лиц, исполняющих государственные или муниципальные контракты.

Целью данного законопроекта является предоставление социально ориентированным некоммерческим организациям преференций при отчуждении из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого этими организациями.

Особенности банкротства застройщиков

Рустем Тимурович Мифтахутдинов рассматривает вопрос о судьбе неденежных требований имущественного характера при банкротстве, в том числе требований о передаче нежилого помещения в деле о банкротстве застройщика. Лектор обращает внимание слушателей на то обстоятельство, что согласно легальной дефиниции понятия «участник строительства» лица, имеющие требования о передаче нежилых помещений, не относятся к данной категории лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика. Кроме того, автор курса разбирает дело из практики Президиума ВАС РФ, в котором соответствующее требование было квалифицировано в качестве текущего. Отсутствие специальных правил в Законе о банкротстве и неверная интерпретация правоприменителями правовых позиций, сформулированных Президиумом ВАС РФ, приводят к трудностям при рассмотрении вопросов, связанных с неденежными требованиями при банкротстве. Рустем Тимурович Мифтахутдинов анализирует эволюцию подхода ВАС РФ к обсуждаемой проблеме с 2004 по 2012 годы, указывая, что законодатель не делает исключения в отношении неденежных требований с точки зрения возможности их предъявления в ходе конкурсного производства, а Пленум ВАС РФ указывает на необходимость их денежной оценки.

Лектор сравнивает правила предъявления кредиторами требований к должнику и их рассмотрения арбитражным судом, которые предусмотрены общими положениями Закона о банкротстве, со специальными правилами предъявления и рассмотрения требований при банкротстве застройщика, содержащимися в параграфе 7 главы IX данного закона. Речь идет об обязанности арбитражного управляющего уведомить участников строительства о возможности предъявления ими требований к застройщику. В этой связи рассматривается дело, в котором Президиум ВАС РФ истолковал правила о сроках предъявления требований к застройщику с учетом указанной гарантии прав участников строительства.
В другом деле, которое разбирает Рустем Тимурович Мифтахутдинов, Президиум ВАС РФ выработал позицию о равенстве статуса участников строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, с одной стороны, и реестр требований кредиторов, в котором учитываются денежные требования, с другой.

Рекомендуем прочесть:  Как ребенку попасть в артек в 2019 году

Банкротство застройщиков параграф 7

В рамках банкротства застройщиков предусмотрены дополнительные действия арбитражного управляющего. Стоит упомянуть некоторые из них.
В рамках дела о банкротстве застройщиков арбитражный управляющий обязан опубликовать сведения: об определении о принятии заявления о банкротстве застройщика или о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 (п. 3 ст. 201.1), о передаче дела в другой суд (п. 4 ст. 201.1).
Следует отметить, что Закон не предусматривает механизма публикации в случае, если арбитражный управляющий не назначен судом. Однако, если арбитражный управляющий приступил к исполнению обязанностей, он должен произвести публикацию упомянутых сведений.
Уведомить всех известных участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований или отказа от договора (п. 3 ст. 201.4, за счет должника). При отсутствии решения собрания участников о передаче объекта или квартир уведомить суд и участников о возможности предъявления в суд денежного требования (ст. 201.13).
Привлечь оценщика для определения стоимости переданного застройщику имущества и стоимости жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства согласно ст. 201.5 Закона.
Вынести вопрос на собрание участников строительства. Не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты утверждения вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопросы об обращении в суд с ходатайством о передаче объекта в ЖСК, проинформировать участников по вопросу ЖСК, об обращении в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме.
До вынесения вопроса на собрание подготовить заключение о возможности или невозможности этой передачи.

Обеспечительные меры — это весьма эффективный инструмент, который позволяет арбитражному управляющему достичь реальной возможности удовлетворения требований участников строительства и иных кредиторов.
Основные угрозы, с которыми сталкиваются арбитражные управляющие в делах о банкротстве застройщиков, — это изъятие земель у застройщика, дополнительный «набор» обманутых дольщиков, обременение и отчуждение имущества должника, наращивание кредиторской задолженности, подтверждение ее в судах, формирование фиктивных договоров с «подставными» участниками строительства, изменение местонахождения и реорганизация должника со сменой контролирующих лиц (т.н. серая ликвидация).
Меры обеспечения позволяют оперативно, практически немедленно, поставить труднопреодолимый заслон большинству неправомерных действий при банкротстве застройщиков.
Специальные меры обеспечения предусмотрены ст. 201.3 Закона о банкротстве. Это запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Весьма эффективна такая мера обеспечения, как арест имущества должника. В этой связи следует отметить, что арбитражная практика уже в процедуре наблюдения допускает арест имущества, отчужденного должником третьим лицам, по сделкам, которые в дальнейших процедурах могут быть оспорены по правилам гл. III.1 Закона о банкротстве (п. 30 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2012 г

Суд первой инстанции, применяя правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» N 127-ФЗ при банкротстве ЗАО «Кемеровская строительная компания «Янтарь» по собственной инициативе исходил из того, что требования кредитора, которые поступили в ходе процедуры банкротства внешнего управления в отношении ЗАО «КСК «Янтарь» по существу являются денежными требованиями участника строительства.

Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства», в том числе, глава IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников — юридических лиц» дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщиков».

Ссылка на основную публикацию